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(開發制限區域 greenbelt)
시가지의 팽창을 억제하는 수법으로서 확보하는 자연환경보전 지대. 그린벨트(green belt;녹지대)라고도 한다.
우리나라에서는 1971년 7월에 도시계획법을 제정하여 서울지역을 효시로 과밀도시의 방지, 도시 주변의 자연환경 보전, 도시민을 위한 레크리에이션 용지 확보, 도시 대기오염 예방, 국가안보 등의 목적 아래 개발제한구역을 지정하였다. 개발제한구역은 지정 후 지금까지 행위제한규정만 다소 완화되었을 뿐 구역경계는 변경되지 않는 등 일관된 제도로 유지되어 왔다.
한국의 그린벨트 제도는 영국이 1938년 이래 시행한 것을 모방했다. 영국은 도입 이래 그린벨트를 확대했다. 건강이나 환경에 대한 관심이 높아지면서 주민들이 이를 원했기 때문이다. 영국의 경우 점진적 산업화와 분권적 지역개발, 완만한 도시화 과정을 거치면서 대도시 외곽의 녹지에 대한 개발 압력이 낮아 그린벨트를 확대하는 데 어려움이 없었다.
한국에서는 시 외곽 녹지에 대한 개발 압력이 커졌으나 강력한 국가가 대도시 주변의 녹지를 보전해 그린벨트가 장기간 존속할 수 있었다. 그러나 영국처럼 주민이 원해 지정하고 확대한 것이 아니다 보니 민주화 이후 개발 논리에 밀리고 있다.
그린벨트는 누구도 손댈 수 없는 성역이었다. 박 대통령이 ‘주사 노릇’을 하며 예외 없이 관리했기 때문이다. 그린벨트는 1971년 7월 서울을 시작으로 1977년 4월 여천에 이르기까지 8번에 걸쳐 14개 도시권역에서 ‘개발제한구역’이라는 이름으로 지정됐다.
단 한 번의 구역 변경 없이 1999년 7월까지 유지됐다. 수도권 그린벨트는 서울시 중심부에서 반경 15㎞ 선을 따라 폭 2~10㎞의 띠 모양을 형성하고 있다.
박 대통령은 그린벨트 관리 규정을 결재할 때 표지에 ‘건설부 장관이 개정할 수 있으되 개정 시에는 반드시 대통령의 결재를 득할 것’이라고 써 놓았다고 한다. 1972년부터 1979년까지 2500여 명의 공직자가 그린벨트 관리 잘못으로 징계를 받았다.
건물에 조금만 손을 대도 귀신처럼 알아낸 공무원들이 주인들을 닦달했다. 땅 주인들은 원통해도 참을 수밖에 없었다. 그린벨트는 ‘환경보전 정책의 백미’ ‘박 대통령의 최대 치적’이라는 찬사와 함께 ‘과도한 재산권 침해’라는 비난을 동시에 받았다.
그러나 그린벨트 성역은 10년 전 흔들리기 시작했다. 김대중 정부에서 처음 뚫린 그린벨트 ‘구멍(해제 지역)’은 이명박 정부에서 수가 늘고 크기도 커질 전망이다.
그린벨트는 투자 관점에서 고위험 고수익 부동산이다. 도시 근교의 노른자위이지만 개발 제한에 묶여 값이 상대적으로 저렴하다. 개발만 되면 고수익을 누릴 수 있다. 그러나 해제될 가망이 없는 땅이면 돈이 장기간 묶이게 마련이다. 해제되더라도 국민임대단지가 들어선다면 토지 보상가는 매수 가격 이하에서 정해질 수 있다.
그린벨트 내 부동산 거래는 한산한 편이다. 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있고 부재지주의 양도세율이 60%에 달하기 때문이다. 다만 최근 정부가 추가 해제 방침을 밝히면서 부동산중개업소에 매수 문의가 다소 느는 추세이긴 하다.
그린벨트에서 해제된 집단 취락지는 자연녹지로 남거나 1종 일반주거지역 등으로 용도가 바뀌며 건축물 신·증축이 자유로워진다. 지구단위계획을 세우면 대부분 1종 일반주거지역으로 바뀐다. 일부 지자체는 기반시설을 갖추기 위해 땅을 일부 내놓으라고 요구해 소유자와 마찰을 빚고 있다.
지자체에서 지구단위계획을 꼭 확인해야 한다. 해제 지역이 자연녹지로 남을 경우 건폐율(대지에서 건물 바닥 면적이 차지하는 비중)은 20%, 용적률(대지에서 건물 연면적이 차지하는 비중)은 100%밖에 되지 않지만 1종 일반주거지역일 경우 건폐율 50~60%, 용적률 120~150%까지 끌어올릴 수 있다. 같은 1종 일반주거지역이더라도 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다소 다르다.
일부 해제 지역은 조정 가능지로 분류돼 산업단지나 국민임대주택단지가 들어설 수 있다. 3만3000㎡(약 1만 평) 이하의 소규모 그린벨트 해제 지역의 경우 정부가 추가 해제를 추진할 경우 해제 지역이 주위로 확대돼 국민임대단지로 바뀔 수 있으므로 주의해야 한다.
임대주택이 들어서는 땅은 수용 이후 토지 보상이 매수 가격 이하가 될 수 있기 때문이다. 9·19 대책은 보상가격을 산정할 때 기준 시점을 지구 지정일에서 주민 공람공고일로 앞당겼다. 또 감정평가 때 소유자 추천제를 배제해 땅 소유자의 입장을 대변할 수 없게 했다.
그린벨트 해제 지역이나 해제 가능성이 큰 땅이라고 무조건 투자 가치가 있는 것은 아니다. 보전 가치가 높은 곳은 보존녹지 혹은 자연녹지로 묶인다. 경사도가 15도 이상일 경우 개발행위가 허용되지 않는다.아직까지 해제되지 않은 그린벨트는 각종 루머의 진위를 가려줄 정보가 없다면 쳐다보지 않는 게 좋다.
